सुप्रीम कोर्ट का फैसला: सत्यापित होमबायर के दावे को ‘विलंबित’ नहीं माना जा सकता, फ्लैट पर कब्जा देने का निर्देश

सुप्रीम कोर्ट ने दिवाला और दिवालियापन संहिता, 2016 (IBC) के तहत एक महत्वपूर्ण फैसला सुनाते हुए कहा है कि एक बार जब किसी घर खरीदार (होमबायर) के दावे को समाधान पेशेवर (Resolution Professional) द्वारा सत्यापित और स्वीकार कर लिया जाता है और लेनदारों की सूची में शामिल कर लिया जाता है, तो उसे समाधान योजना (Resolution Plan) के तहत कम लाभ के अधीन ‘विलंबित दावा’ नहीं माना जा सकता। कोर्ट ने राष्ट्रीय कंपनी कानून न्यायाधिकरण (NCLT) और राष्ट्रीय कंपनी कानून अपीलीय न्यायाधिकरण (NCLAT) के उन आदेशों को रद्द कर दिया, जिनमें होमबायर्स को केवल 50% राशि की वापसी का हकदार माना गया था। कोर्ट ने सफल समाधान आवेदक को होमबायर्स को उनके अपार्टमेंट का कब्जा सौंपने का निर्देश दिया है।

यह ऐतिहासिक फैसला जस्टिस संजय कुमार और जस्टिस सतीश चंद्र शर्मा की पीठ ने अमित नेहरा और अन्य बनाम पवन कुमार गर्ग और अन्य की सिविल अपील में सुनाया।

मामले की पृष्ठभूमि

अपीलकर्ता अमित नेहरा और एक अन्य ने 2010 में M/s प्यूमा रियल्टर्स प्राइवेट लिमिटेड (कॉरपोरेट देनदार) द्वारा मोहाली में विकसित ‘IREO Rise (Gardenia)’ परियोजना में एक आवासीय अपार्टमेंट बुक किया था। उन्होंने 27 मई, 2011 को एक अपार्टमेंट क्रेता समझौता किया और कुल 60,06,368 रुपये में से 57,56,684 रुपये का भुगतान किया।

डेवलपर 27 नवंबर, 2013 की सहमत तारीख तक कब्जा देने में विफल रहा, जिसके बाद अपीलकर्ताओं ने उपभोक्ता शिकायत दर्ज की। जब यह शिकायत लंबित थी, तभी NCLT ने 17 अक्टूबर, 2018 को डेवलपर के खिलाफ कॉरपोरेट दिवाला समाधान प्रक्रिया (CIRP) शुरू कर दी।

अंतरिम समाधान पेशेवर (IRP) द्वारा सार्वजनिक घोषणा के बाद, अपीलकर्ताओं ने अपना दावा प्रस्तुत किया। यह दावा कब प्रस्तुत किया गया, इस पर एक तथ्यात्मक विवाद था। अपीलकर्ताओं का कहना था कि उन्होंने पहली बार 11 जनवरी, 2019 को भौतिक रूप से दावा दायर किया था, जिसका समाधान पेशेवर (RP) ने खंडन किया। हालांकि, यह निर्विवाद था कि RP ने 31 जनवरी, 2020 को एक ईमेल भेजकर लेनदारों को अधूरे रिकॉर्ड के कारण फिर से दावे प्रस्तुत करने के लिए आमंत्रित किया, जिसके बाद अपीलकर्ताओं ने 7 फरवरी, 2020 को ईमेल के माध्यम से अपना दावा फिर से प्रस्तुत किया।

इसके बाद, RP ने 30 अप्रैल, 2020 को वित्तीय लेनदारों की एक सूची प्रकाशित की, जिसमें अपीलकर्ताओं के दावे को 57,56,684 रुपये की पूरी राशि के लिए औपचारिक रूप से स्वीकार किया गया था। इस बीच, लेनदारों की समिति (CoC) ने 23 अगस्त, 2019 को एक समाधान योजना को मंजूरी दे दी थी, जिसे बाद में 1 जून, 2021 को NCLT द्वारा भी अनुमोदित किया गया था।

जब अपीलकर्ताओं को कब्जा नहीं दिया गया, तो उन्होंने NCLT का दरवाजा खटखटाया, जिसने उनकी याचिका यह कहते हुए खारिज कर दी कि उनका दावा 7 फरवरी, 2020 को CoC द्वारा योजना को मंजूरी दिए जाने के बाद दायर किया गया था। NCLT ने उनके दावे को विलंबित मानते हुए उन्हें योजना के क्लॉज 18.4 (xi) के तहत केवल मूल राशि का 50% वापस पाने का हकदार ठहराया। NCLAT ने इस फैसले को बरकरार रखा, जिसके कारण यह अपील सुप्रीम कोर्ट में आई।

पक्षकारों की दलीलें

अपीलकर्ताओं के वकील ने तर्क दिया कि वे वास्तविक होमबायर हैं जिन्होंने लगभग पूरी राशि का भुगतान कर दिया है। उनका दावा था कि RP ने उनके दावे को विधिवत सत्यापित और स्वीकार किया था और इसे लेनदारों की आधिकारिक सूची में शामिल किया था। इसलिए, उनका मामला समाधान योजना के क्लॉज 18.4 (vi) (a) के तहत आना चाहिए, जो सत्यापित और स्वीकृत दावों वाले आवंटियों को कब्जा देने का प्रावधान करता है।

इसके विपरीत, प्रतिवादियों (RP और सफल समाधान आवेदक) के वकील ने प्रस्तुत किया कि अपीलकर्ताओं ने वैधानिक समय-सीमा के भीतर अपना दावा दायर नहीं किया था। उन्होंने दावा किया कि एकमात्र वैध दावा 7 फरवरी, 2020 को दायर किया गया था, जो CoC द्वारा समाधान योजना को मंजूरी दिए जाने के बहुत बाद की तारीख थी। नतीजतन, उनके दावे को सही ढंग से विलंबित के रूप में वर्गीकृत किया गया था, जो उन्हें 50% धनवापसी तक सीमित करता था।

सुप्रीम कोर्ट का विश्लेषण और तर्क

सुप्रीम कोर्ट ने पाया कि अपील का समाधान 11 जनवरी, 2019 की विवादित फाइलिंग तिथि पर निर्भर नहीं करता है। पीठ ने इस “स्वीकृत और निर्विवाद स्थिति” पर ध्यान केंद्रित किया कि अपीलकर्ताओं का दावा 7 फरवरी, 2020 को प्रस्तुत किया गया था, जिसे बाद में RP द्वारा सत्यापित किया गया, और 30 अप्रैल, 2020 को लेनदारों की प्रकाशित सूची में औपचारिक रूप से शामिल किया गया।

कोर्ट ने कहा, “एक बार ऐसा सत्यापन और समावेश हो जाने के बाद, दावे को CIRP प्रक्रिया के भीतर पूर्ण कानूनी मान्यता प्राप्त हो गई।”

फैसले में निचली अदालतों के दृष्टिकोण की आलोचना करते हुए कहा गया, “हम NCLAT के इस स्वीकृत तथ्य को नजरअंदाज करने और अपीलकर्ताओं के साथ ऐसा व्यवहार करने के दृष्टिकोण से सहमत नहीं हो सकते, जैसे कि उन्होंने कोई दावा ही नहीं किया हो। वित्तीय लेनदारों की सूची का प्रकाशन समाधान पेशेवर द्वारा एक वैधानिक कर्तव्य का निर्वहन है। इसे एक अर्थहीन औपचारिकता तक सीमित नहीं किया जा सकता।”

पीठ ने समाधान योजना की संरचना की जांच की और विभिन्न श्रेणियों के आवंटियों के बीच एक स्पष्ट अंतर पाया। क्लॉज 18.4 (xi) उन मामलों के लिए था जहां कोई दावा दायर नहीं किया गया था, या यदि दायर किया गया था, तो सत्यापित नहीं था। कोर्ट ने निष्कर्ष निकाला कि अपीलकर्ताओं का मामला इस अवशिष्ट खंड के अंतर्गत नहीं आता है। फैसले में कहा गया, “अपीलकर्ताओं का मामला, स्वीकृत तथ्यों पर, क्लॉज 18.4 (xi) के अंतर्गत नहीं आता है। उनका दावा दायर, सत्यापित और सफल समाधान आवेदक को सूचित किया गया था… एक बार ऐसा स्वीकार हो जाने पर, उनका मामला सीधे तौर पर समाधान योजना के क्लॉज 18.4 (ii) और 18.4 (vi) (a) के अंतर्गत आता है।”

कोर्ट ने घर खरीदारों की कठिन स्थिति पर प्रकाश डालते हुए टिप्पणी की, “मौजूदा मामले के तथ्य उन व्यक्तिगत होमबायर्स की दुर्दशा को उजागर करते हैं, जो अपने सिर पर एक छत की उम्मीद में अपनी जीवन भर की बचत का निवेश करते हैं। अपीलकर्ताओं ने 2011 में ही लगभग पूरी बिक्री राशि का भुगतान कर दिया था। आज उन्हें कब्जे से वंचित करना, जबकि उनके दावे को विधिवत सत्यापित और स्वीकार कर लिया गया है, अनुचित और अवांछित पूर्वाग्रह पैदा करेगा।”

अंतिम निर्णय

अपने अंतिम फैसले में, सुप्रीम कोर्ट ने अपील की अनुमति दी और NCLAT के 10 जनवरी, 2025 और NCLT के 26 जुलाई, 2023 के आदेशों को रद्द कर दिया।

कोर्ट ने प्रतिवादियों को निर्देश दिया कि वे “आज से दो महीने की अवधि के भीतर अपीलकर्ताओं को अपार्टमेंट नंबर GBD-00-001, ब्लॉक डी, IREO Rise (Gardenia), मोहाली का कब्जा सौंपें और कन्वेयंस डीड निष्पादित करें।”