सुप्रीम कोर्ट ने स्पष्ट रूप से माना है कि हस्तांतरिती संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 53-ए के तहत सुरक्षा का दावा नहीं कर सकता, जब तक कि वे वैध बिक्री समझौते के अस्तित्व और शर्तों को निर्णायक रूप से साबित न कर दें। यह निर्णय न्यायमूर्ति जे.बी. पारदीवाला और न्यायमूर्ति आर. महादेवन की पीठ ने गिरियप्पा एवं अन्य बनाम कमलाम्मा एवं अन्य (विशेष अनुमति याचिका (सिविल) संख्या 30804/2024) के मामले में सुनाया, जहां याचिकाकर्ताओं की याचिका को साक्ष्य के अभाव में खारिज कर दिया गया था।
मामले की पृष्ठभूमि
यह विवाद 1988 में शुरू हुआ जब प्रतिवादी कमलाम्मा एवं अन्य (मूल वादी) ने कर्नाटक की एक निचली अदालत में मूल वाद संख्या 364/1988 दायर किया। उन्होंने सर्वेक्षण संख्या 24/9 में 2 गुंटा भूमि के एक हिस्से के स्वामित्व की घोषणा और कब्जे की वसूली की मांग की।
याचिकाकर्ता, गिरियप्पा और एक अन्य (मूल प्रतिवादी) ने प्रतिवाद किया कि उन्होंने 25 नवंबर, 1968 के बिक्री समझौते के आधार पर संपत्ति पर कब्ज़ा किया था, जिसमें कथित तौर पर ₹850 में भूमि के हस्तांतरण का वादा किया गया था। उन्होंने धारा 53-ए के तहत सुरक्षा का दावा किया, यह तर्क देते हुए कि वे अनुबंध के आंशिक प्रदर्शन के कारण वैध कब्जे में थे।
ट्रायल कोर्ट ने प्रतिवादियों के पक्ष में फैसला सुनाया, जिसमें कहा गया कि प्रतिवादी वैध बिक्री समझौते के अस्तित्व को साबित करने में विफल रहे हैं। इस निर्णय को प्रथम अपीलीय न्यायालय और बाद में कर्नाटक हाईकोर्ट ने नियमित द्वितीय अपील संख्या 1740/2008 में बरकरार रखा, जिसके कारण याचिकाकर्ताओं को सर्वोच्च न्यायालय का दरवाजा खटखटाना पड़ा।
कानूनी मुद्दे
सर्वोच्च न्यायालय ने दो प्राथमिक कानूनी प्रश्नों की जांच की:
1. क्या याचिकाकर्ता कथित बिक्री समझौते के आधार पर संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 53-ए को लागू कर सकते हैं।
2. क्या याचिकाकर्ताओं के दावों का समर्थन करने के लिए विश्वसनीय साक्ष्य की अनुपस्थिति के बारे में निचली अदालतों के निष्कर्ष कानूनी रूप से सही थे।
सर्वोच्च न्यायालय का निर्णय
सर्वोच्च न्यायालय ने निचली अदालतों के निष्कर्षों को बरकरार रखा और याचिका खारिज कर दी। पीठ ने पाया कि याचिकाकर्ता धारा 53-ए के तहत अपने दावों को पुष्ट करने के लिए पर्याप्त साक्ष्य प्रस्तुत करने में विफल रहे।
अपने निर्णय में न्यायालय ने कहा:
“जब प्रतिवादी यह साबित करने में विफल रहा है कि वादी ने सर्वेक्षण संख्या 24/9 में से 2 गुंटा भूमि बेचने के लिए दिनांक 25.11.1968 को बिक्री समझौता निष्पादित किया था, और उसी के आधार पर वह वाद-निर्धारित संपत्ति के कब्जे में आया था, तो टी.पी. अधिनियम की धारा 53-ए के तहत सुरक्षा प्रदान करने का प्रश्न ही नहीं उठता।”
पीठ ने धारा 53-ए की कठोर आवश्यकताओं पर भी जोर दिया, जिसके अंतर्गत निम्नलिखित की मांग की गई है:
– एक लिखित और हस्ताक्षरित अनुबंध जो हस्तांतरण की शर्तों को स्पष्ट रूप से रेखांकित करता है।
– इस बात का सबूत कि हस्तांतरिती ने अनुबंध के आंशिक प्रदर्शन के रूप में संपत्ति पर कब्जा कर लिया।
– इस बात का सबूत कि हस्तांतरिती समझौते के तहत अपने दायित्वों को पूरा करने के लिए तैयार और इच्छुक था।
पीठ ने कहा, “कोई भी गलती, कानून की गलती की तो बात ही छोड़ दें, हाईकोर्ट द्वारा दिए गए निर्णय और आदेश में नहीं पाई गई।”
न्यायालय ने आगे स्पष्ट किया कि धारा 53-ए संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम और पंजीकरण अधिनियम की सख्त आवश्यकताओं का अपवाद है, जिसका उद्देश्य सद्भावनापूर्वक कार्य करने वाले हस्तांतरित व्यक्तियों की रक्षा करना है। हालांकि, अपवाद की सख्ती से व्याख्या की जानी चाहिए, और इस मामले में, याचिकाकर्ता आवश्यक शर्तों को पूरा करने में विफल रहे।
मुख्य अवलोकन
न्यायालय ने अपने रुख को पुष्ट करने के लिए पहले के निर्णयों का हवाला दिया:
– धारा 53-ए “उन हस्तांतरित व्यक्तियों की रक्षा के लिए पेश की गई थी जो कानूनी रूप से अप्रभावी दस्तावेजों पर भरोसा करके कब्जा लेते हैं या सुधार में पैसा खर्च करते हैं।”
– यह धारा एक बचाव तंत्र प्रदान करती है, लेकिन हस्तांतरित व्यक्ति के पक्ष में स्वामित्व अधिकार नहीं बनाती है जब तक कि सभी वैधानिक शर्तें पूरी न हो जाएं।
पक्षों के वकील
याचिकाकर्ताओं का प्रतिनिधित्व वरिष्ठ अधिवक्ता आनंद संजय एम. नूली ने किया, जबकि प्रतिवादियों का बचाव उनकी कानूनी टीम ने किया।
