केरल हाईकोर्ट ने हाल ही में कई किराएदारों और एक मकान मालिक से जुड़ा एक महत्वपूर्ण फैसला सुनाया, जिसमें किराएदारों के किराए का भुगतान करने के मौलिक दायित्व पर जोर दिया गया। यह मामला मूल याचिकाओं (सिविल) संख्या 2307 और 2309 वर्ष 2022, और 1446 वर्ष 2023 के संबंध में सुना गया, जो सभी किराएदारों द्वारा बेदखली से सुरक्षा की मांग और किराए के बकाया पर संबंधित विवादों के इर्द-गिर्द केंद्रित थे। इस मामले ने किराए पर लिए गए परिसर में रहने वाले किराएदारों और किराए का भुगतान न करने के कारण उन्हें बेदखल करने की मांग करने वाले मकान मालिकों के बीच चल रहे कानूनी टकराव को उजागर किया।
केरल हाईकोर्ट के न्यायमूर्ति सी. जयचंद्रन ने मामले की अध्यक्षता की और 25 सितंबर, 2024 को एक व्यापक फैसला सुनाया। न्यायालय के समक्ष मुख्य प्रश्न यह था कि क्या किराए का भुगतान करने के अपने दायित्व को पूरा करने में विफल रहने वाले किराएदार बेदखली को रोकने के लिए निषेधाज्ञा जैसे न्यायसंगत उपाय की मांग कर सकते हैं।
मुख्य कानूनी मुद्दे:
1. किराया चुकाए बिना निषेधाज्ञा:
न्यायालय ने जांच की कि क्या किराएदार, किराया चुकाने में चूक करने पर, निषेधाज्ञा के माध्यम से बेदखली से सुरक्षा की मांग कर सकता है। “जो इक्विटी चाहता है, उसे इक्विटी करनी चाहिए” का सिद्धांत केंद्र बिंदु बन गया, जिसमें न्यायालय ने जोर दिया कि किराया चुकाने में विफल रहने वाले किराएदार को निषेधाज्ञा के सुरक्षात्मक कवच के तहत परिसर को जारी रखने का कोई अधिकार नहीं है।
2. किराए का भुगतान न करने की दलीलों को खारिज करना:
न्यायालय ने इस व्यापक प्रश्न पर भी विचार किया कि क्या किराए का बकाया जमा करने के न्यायालय के आदेश का पालन न करने के कारण किराएदार की दलीलों को खारिज किया जा सकता है, जिसमें सिविल प्रक्रिया संहिता के तहत न्यायालय की अंतर्निहित शक्तियों की कानूनी सीमाओं की खोज की गई।
3. किराया नियंत्रण कानूनों की प्रयोज्यता:
हालांकि विचाराधीन संपत्तियां केरल किराया नियंत्रण अधिनियम के दायरे से बाहर थीं, लेकिन न्यायालय ने अधिनियम की धारा 12 के साथ समानताएं बनाईं, जो बेदखली की कार्यवाही के दौरान किराएदारों को बकाया भुगतान करने के लिए बाध्य करती है। न्यायालय ने तर्क दिया कि किराया देने का वैधानिक दायित्व सार्वभौमिक रूप से लागू होता है, चाहे परिसर किराया नियंत्रण अधिनियम के अंतर्गत आता हो या नहीं।
न्यायालय का निर्णय:
न्यायालय ने माना कि किराया न देने वाले किरायेदार बेदखली को रोकने के लिए निषेधाज्ञा की न्यायसंगत राहत नहीं मांग सकते। न्यायमूर्ति जयचंद्रन ने इस बात पर जोर दिया कि किराया दिए बिना परिसर को अपने पास रखना न्यायिक प्रक्रिया का स्पष्ट दुरुपयोग होगा। उन्होंने यह भी कहा कि हालांकि किराया नियंत्रण अधिनियम के प्रावधान सीधे लागू नहीं होते, लेकिन संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम के तहत पट्टों को नियंत्रित करने वाले मूलभूत कानूनी सिद्धांतों के अनुसार किरायेदारों को किराया देने के अपने दायित्व को पूरा करना आवश्यक है।
न्यायालय ने मिल्टन के “पैराडाइज लॉस्ट” का संदर्भ देते हुए एक उल्लेखनीय टिप्पणी की, जिसमें कहा गया:
“सबसे अच्छी चीजों का सबसे खराब दुरुपयोग” – कानून के तहत अपने बुनियादी दायित्वों को पूरा किए बिना कानूनी सुरक्षा की मांग करने वाले किरायेदारों की तीखी आलोचना।
इसके अलावा, न्यायालय ने निषेधाज्ञा के लिए आवेदनों को खारिज कर दिया और कहा कि अगर किरायेदार बेदखली का विरोध करना चाहते हैं तो उन्हें किराए का बकाया जमा करना होगा। ऐसा न करने पर न्यायालय की अंतर्निहित शक्तियों के तहत उनकी दलीलों को खारिज किया जा सकता है।
न्यायालय की महत्वपूर्ण टिप्पणियाँ:
– किराया चुकाने का दायित्व: न्यायालय ने दोहराया कि किरायेदारों पर किराया चुकाने का “वैधानिक, लाभकारी, मौलिक और आधारभूत” दायित्व है, जैसा कि संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम द्वारा अनिवार्य किया गया है। इस कर्तव्य को पूरा किए बिना, वे किरायेदार की स्थिति का दावा नहीं कर सकते।
– निषेधाज्ञा का कोई अधिकार नहीं: न्यायालय ने इस बात पर जोर दिया कि किराया न चुकाने वाले किरायेदारों को निषेधाज्ञा देना उन्हें कानूनी आधार के बिना परिसर में रहने में सक्षम बनाने के बराबर होगा। न्यायालय के शब्दों में:
“किराया चुकाने के अपने लाभकारी, वैधानिक दायित्व को पूरा करने में विफल रहने वाले किरायेदार को दिया गया निषेधाज्ञा वस्तुतः बिना किसी किराए के भुगतान के परिसर में बने रहने के उसके अधिकार को मान्यता देने के बराबर होगा। ऐसी स्थिति की कल्पना नहीं की जा सकती और यह संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम के प्रावधानों के साथ पूरी तरह से असंगत है।”
– प्राकृतिक न्याय: न्यायालय ने प्राकृतिक न्याय के महत्व पर जोर देते हुए कहा कि किरायेदारों को अपनी दलीलें वापस लेने से पहले बकाया भुगतान करने का अवसर दिया जाना चाहिए। हालांकि, अनुपालन में लगातार विफलता से कानूनी परिणाम भुगतने पड़ेंगे।
शामिल पक्ष:
– याचिकाकर्ता/प्रतिवादी:
– प्रमोद (ओपी(सी) संख्या 2307/2022)
– रविप्रसाद (ओपी(सी) संख्या 2309/2022)
– एम.टी. वाल्सन (ओपी(सी) संख्या 1446/2023)
– प्रतिवादी/वादी:
– सचिव, सुल्तानपेट डायोसिस सोसाइटी, जिसका प्रतिनिधित्व पलक्कड़ में सेंट सेबेस्टियन कैथेड्रल (मकान मालिक) द्वारा किया जाता है।
– प्रोक्यूरेटर, सुल्तानपेट डायोसिस सोसाइटी।
कानूनी प्रतिनिधि:
– याचिकाकर्ताओं के लिए:
अधिवक्ता साजन वर्गीस, लिजू एम.पी., जोफी पोथेन कंदनकारी।
– प्रतिवादियों की ओर से:
अधिवक्ता सरथ एम.एस., बी. प्रेमनाथ। एमिकस क्यूरी: जैकब पी. एलेक्स।
